В среду 20 мая состоялось 46 заседание бизнес-клуба "Ошер", посвященное анализу достаточно сложной ситуации, сложившейся к настоящему моменту на рынке недвижимости. Речь шла о мерах и способах восстановления активности рынка и поиске путей развития в новых неоднозначных условиях.
Как заметил директор клуба Сергей Сладков, в качестве базиса для развития и восстановления экономики сегодня могут выступать два направления. Первое – это развитие малого бизнеса, формирование конкурентной среды, которая будет способствовать стабилизации цен и снижению инфляции. Второе – развитие строительного бизнеса, поскольку с данной отраслью связано еще около тридцати смежных отраслей, и на обеспечение одного рабочего места в строительстве необходимо порядка 10 рабочих мест в соответствующих смежных областях.
Согласно характеристике, которую дал генеральный директор “АКЦ МИЭЛЬ” Владислав Луцкой, состояние рынка строительства и недвижимости достаточно тяжелое, но рынок все же жив. Начало года, вплоть до апреля, было наиболее сложным. При этом интересно отметить, что в январе наблюдался определенный подъем потребительского спроса в секторе жилых помещений за счет покупателей, которые перевели ранее свои активы в иностранную валюту, и, поскольку в результате девальвации рублевая стоимость недвижимости сократилась где-то на сорок процентов, это позволило тем, кто обладал бюджетом в пятьдесят-семьдесят процентов от стоимости жилья, совершить покупку без привлечения кредитных средств. В целом же, с начала года рублевые цены на жилье снизились на 8%, на рынке новостроек, как это ни странно, выросли на 7%, но данные цифры достаточно неоднозначны, поскольку сейчас меняется структура предложения. Для сравнения, с начала года появилось всего 28 новых объектов что соответствует нижней границе месячного поступлению объектов на рынок до кризиса. Что касается рынка коммерческой недвижимости, сделки единичны и продаж практически нет, арендные ставки для офисов класса “А” и “Б” сократились на 30%, в торгово-офисных центрах введенных в эксплуатацию в конце 2008 года объем вакантных площадей достигает 50%, что в условиях кризиса вполне закономерно.
По оценкам аналитического центра “МИЭЛЬ” дефицит предложения на рынке жилья сформированн на ближайшие два года, на рынке коммерческой недвижимости спрос сократился только в контексте ближайших преспектив, и, как только ситуация с точки зрения макроэкономических показателей начнет стабилизироваться, ожидается постепенный рост спроса, цен и арендных ставок.
Говоря о позитивных изменениях, Владислав Луцкой отметил, что банки начинают пересматривать свои позиции, и если раньше условия были “отдайте нам все, а мы еще подумаем дать кредит или нет”, то сегодня начинают открываться проекты кредитования с более-менее приемлемыми условиями.
Председатель комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов сообщил, что комиссия пытается на федеральном уровне добиться права бюджетного кредитования, которое является достаточно перспективным средством. Разумеется, здесь речь идет только о крупных представителях строительной отрасли, к компаниям малого и среднего бизнеса это отношения не имеет. Кроме того, в Государственной Думе сейчас готовятся поправки к закону "Об ипотеке", позволяющие запустить механизм ипотеки нежилых помещений. Сегодня вряд ли могут быть запущены проекты “под длинные деньги”, однако на выходе из кризиса реализация механизма по строительству гаражных комлексов, магазинов, складов и других подобных объектов будет выглядеть весьма заманчиво. В целом же, по мнению Михаила Москвина-Тарханова, возможности государства в регулировании трендов на рынке все же ограничены.
Член комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Иван Новицкий добавил в этой связи, что строительство в Москве ведется согласно генплану, в котором учитывается развитие не только отдельных земельных участков, но города в целом. При этом выделяются зоны стабилизации и зоны развития, в последних, в соответствии с генпланом, возможно изменение функционального зонирования территории, а следовательно могут возводиться новые жилые кварталы, офисные, общественные и деловые центры. Таким образом, в некоторых сферах, главным образом в социальной, целесообразным будет опережающее развитие, и соответственно, застройка.
Как отметил президент компании “БЕСТ–Недвижимость” Григорий Полторак, на рынке наблюдается глубочайший спад, и прогнозирование сегодня должно основываться на новых “кризисных” методах, при этом нужно с большой осторожностью обращаться к методам “докризисным”. В первую очередь, говоря о ценах, необходимо указывать валюту цены, и в России разумно говорить о рублевых ценах, поскольку доллар ведет себя сейчас довольно непредсказуемо. Согласно прогнозу Григория Полторака, следует ожидать постепенного роста цен на недвижимость, который будет происходить параллельно растущей активности рынка. Возможно, что к осени процессы на рынке вторичного жилья приблизятся к прежнему уровню, однако на рынке новостроек все значительно хуже, и через год-полтора следует ожидать кризиса, связанного с дефицитом нового жилья.
По оценке президента инвестиционной компании “ТрансРегионИнвест” Семена Дикера оптовый земельный рынок упал в 4–6 раз, и даже в таких условиях количество сделок на рынке практически нулевое. Тем не менее, в последние два-три месяца возросло количество просмотров на ритейловом рынке, в апреле начались какие-то продажи. Ситуация довольно медленно, но все-таки начинает изменяться в лучшую сторону.
По словам вице-президента НПО «Космос» Александра Гинзбурга, рынок строительства сегодня безумно сузился, тысячи людей – профессиональные, технически грамотные специалисты остались без работы, простаивают целые проектные институты. Именно поэтому нужна серьезная поддержка государства. Правительство разработало механизм софинансирования процентной ставки, выделения социальных приоритетов, обеспечения занятости и прочее. Резюмируя, он отметил, что “свет в конце тоннеля” – стимулирование государства к выполнению прагматичных мер по формированию рабочих мест в строительной отрасли. В Москве занято в строительстве около двух миллионов человек и задача государства – дать им работу, тем более, что такие возможности есть. Как уже было отмечено, одно рабочее место на стройке дает шесть рабочих мест в смежных отраслях. Как отмечает Александр Гинзбург, – “На мой взгляд, именно такая политика – реальный, прагматичный путь преодоления кризисной ситуации”.
По мнению участников заседания, поиск путей выхода из кризисной ситуации со стороны строительных компаний будет происходить, по всей видимости, в двух направлениях: внедрение новых технологических решений – более эффективных, экономичных и быстрых, и поиск возможностей, которые были не востребованы в комфортных докризисных условиях.
